השוואת שמאי מקרקעין
שמאות מקרקעין להיוון זכויות בקרקע: מדריך קצר
מה זה בעצם היוון זכויות בקרקע
חלק ניכר מהקרקעות בישראל, ובמיוחד באזורי פיתוח ותיקים, נמצאות בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ“י) ומוחכרות לבעלי הנכסים לתקופות ארוכות. חוכר כזה משלם דמי חכירה, ולעיתים גם דמי היתר כשהוא מבקש לבצע שינויים או תוספות בנכס.
היוון הוא הליך שבו החוכר משלם סכום חד-פעמי לרמ“י, שבתמורה לו הוא משוחרר מתשלומי דמי חכירה עתידיים ומקבל זכויות רחבות יותר על הקרקע - לרוב זכויות הדומות במידה רבה לבעלות מלאה, בכפוף לתקנון הרשות.
למה בכלל צריך שמאות בהליך היוון
שווי ההיוון אינו סכום אחיד - הוא מחושב לפי אחוז משווי הקרקע (לא הנכס כולו, אלא רק שווי הקרקע ה“ריקה”), בהתאם לתעריפי רמ“י באותה עת. כדי לקבוע את שווי הקרקע המדויק, נדרשת חוות דעת שמאית שמביאה בחשבון את מיקום הנכס, ייעודו וזכויות הבנייה הקיימות או הפוטנציאליות עליו.
מכיוון שרמ“י עצמה מפעילה שמאים מטעמה לקביעת השווי, בעלי נכסים רבים בוחרים להזמין שמאות נגדית מטעמם, כדי לוודא שהשומה הממשלתית אכן משקפת נכונה את שווי הקרקע הספציפי, ולא מבוססת על הערכה גורפת ולא מדויקת דיה.
מתי כדאי לבדוק שמאות להיוון
- לפני מכירת נכס על קרקע מוחכרת: קונים ובנקים מעדיפים נכסים עם היוון מלא, כי הם פשוטים יותר לשעבוד ולמימון.
- לפני תוספת בנייה משמעותית: כשמתכננים תוספת שדורשת דמי היתר גבוהים, לעיתים משתלם יותר להוון את מלוא הזכויות מראש.
- כשמתקבלת הצעת היוון מרמ“י: כדי לבדוק אם השומה שהוצעה הוגנת ביחס לשווי השוק האמיתי של הקרקע.
מה משפיע על שווי ההיוון בפועל
| גורם | השפעה |
|---|---|
| מיקום הקרקע ושווי השוק באזור | ככל שהקרקע יקרה יותר, כך עלות ההיוון גבוהה יותר בערכים מוחלטים |
| זכויות בנייה קיימות ופוטנציאליות | זכויות בנייה נוספות שטרם מומשו יכולות להעלות את שווי הקרקע לצורך ההיוון |
| סוג הייעוד (מגורים, מסחר, תעשייה) | ייעודים שונים מתומחרים באופן שונה בתעריפי רמ“י |
| שיעור ההיוון החל על הנכס | תלוי בסוג החכירה ובתקנון הספציפי שחל על הנכס |
איך שמאי עוזר בתהליך מול רשות מקרקעי ישראל
שמאי מנוסה בתחום ההיוון מכיר את שיטת החישוב הפנימית של רמ“י, ויודע להצביע על נקודות שבהן ניתן לערער על השומה הממשלתית אם היא נראית גבוהה מדי - למשל כשההערכה מתעלמת ממגבלות תכנוניות בפועל על הנכס, או מתבססת על עסקאות השוואה לא רלוונטיות.
בהליך מול גוף ממשלתי כמו רמ“י, לחוות דעת מקצועית ומגובה בנתונים יש משקל משמעותי בקבלת הנחה או תיקון בשומה. לכן שווה להשוות בין הצעות משמאים בעלי ניסיון ספציפי בהיוון קרקעות, ולא רק בשמאות “כללית” למגורים.
מי שמתמודד גם עם שאלות מיסוי מקרקעין נוספות, כמו מס שבח, יכול לקרוא בהרחבה במדריך שמאות מקרקעין למס שבח: מתי נדרשת, ולהבין את מכלול היבטי המיסוי הקשורים בהעברת נכסים.
שאלות נפוצות
לפני שפונים לשמאי לצורך היוון זכויות בקרקע, כדאי לעיין גם בשאלות הנפוצות באתר בנוגע לעלויות ולתהליך ההשוואה בין שמאים, כדי להגיע מוכנים לשלב הבא.